“好房子”的建設(shè)是一個(gè)長期過程，作為“滿足人民群眾美好生活需要的重要承載者”，我會(huì)副理事長單位——廣西壯族自治區(qū)建筑科學(xué)研究設(shè)計(jì)院（以下簡稱“廣西建科院”）一直在提高住宅品質(zhì)、改善安居質(zhì)量的道路上不斷探索實(shí)踐，取得了顯著的成果，河池市大任產(chǎn)業(yè)園保障性租賃住房項(xiàng)目便是“好房子”探索實(shí)踐的成功典范。該項(xiàng)目是廣西建科院工程總承包項(xiàng)目，從用地規(guī)劃調(diào)整、項(xiàng)目建議書、可研、保租房認(rèn)定、方案、初步設(shè)計(jì)及施工圖，為業(yè)主提供專業(yè)的“一站式服務(wù)”。該項(xiàng)目以工業(yè)園區(qū)內(nèi)社區(qū)服務(wù)為載體，通過前期供需配比調(diào)研，圍繞園區(qū)職住平衡，配套園區(qū)綠色低碳“產(chǎn)業(yè)鄰里社區(qū)”產(chǎn)業(yè)工人及高管樓，建設(shè)多場景結(jié)合，集配套服務(wù)、居住、生活為一體的漫步式生活街區(qū)，滿足產(chǎn)業(yè)園企業(yè)員工的住房需求，加快完善住房保障體系，促進(jìn)園區(qū)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合。項(xiàng)目設(shè)計(jì)滿足節(jié)能等強(qiáng)制性通用規(guī)范要求，并植入綠色低碳理念，實(shí)施“全裝修”成品交房，同步推行投融資、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營一體化模式，為業(yè)主實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化的目標(biāo)進(jìn)行全過程管控。該項(xiàng)目于2023年2月簽訂合同，至12月已完成80%的回款。項(xiàng)目的建設(shè)已獲得2852.71萬元中央補(bǔ)助資金及3.2億元銀行貸款額度（已發(fā)放貸款1.1億元），各項(xiàng)服務(wù)均獲得業(yè)主方、總包方的一致好評(píng)。
1.供需調(diào)研
項(xiàng)目前期對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)14個(gè)企業(yè)共4291人及入園意向企業(yè)進(jìn)行了住房租賃意向調(diào)查，通過供需配比調(diào)研，圍繞職住平衡，配套1579套園區(qū)職工樓，分期建設(shè)，目前完成了市場地塊地下室及7#、8#樓，共331套，包含單套間E型52套、一房一廳F型104套、單套間D型175套，企業(yè)報(bào)名351套，供不應(yīng)求，滿足產(chǎn)業(yè)園建設(shè)發(fā)展需求，加快完善住房保障體系，促進(jìn)園區(qū)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合。
2.整體布局
項(xiàng)目綜合市場地塊以社區(qū)服務(wù)為載體，多場景結(jié)合，集商業(yè)、居住、生活為一體的漫步式生活街區(qū)，設(shè)置禮儀廣場、社區(qū)廣場主要空間節(jié)點(diǎn)，通過主街縱向串聯(lián)形成生活空間主軸，樓間橫向街道形成滲透界面，院落式圍合節(jié)點(diǎn)，進(jìn)一步豐富空間形態(tài)和趣味，為形成不同的生活場景提供可能。造型上通過公建化立面設(shè)計(jì)手法，形成富有韻律變化的表皮肌理，展現(xiàn)出精致簡潔的建筑造型。
項(xiàng)目孵化中心地塊內(nèi)建筑單體臨江建設(shè)，沿江呈扇形伸展布置，建筑造型采用一體化設(shè)計(jì)，將陽臺(tái)、衛(wèi)生間、空調(diào)外機(jī)等元素通過曲線線條有機(jī)統(tǒng)一，形成現(xiàn)代簡約的建筑造型。視線上整體以沿江方向?yàn)橹饕囊曈X朝向，充分發(fā)揮項(xiàng)目的自然資源優(yōu)勢(shì)，提高居住品質(zhì)和商品價(jià)值。景觀上通過借景與造景雙管齊下，住戶既可遠(yuǎn)眺四周山清水秀的開闊景觀，又可享受內(nèi)部休閑趣味的怡人景觀。
3.戶型設(shè)計(jì)
項(xiàng)目綜合市場地塊定位為職工配套宿舍樓，在戶型設(shè)計(jì)上主要以40平方米至55平方米的單套間及一房一廳戶型為主。項(xiàng)目孵化中心地塊定位為高管樓，在戶型設(shè)計(jì)上主要以70平方米面積的一房一廳、Loft及大單間戶型為主，滿足大任產(chǎn)業(yè)園企業(yè)高管居住需求，適當(dāng)提升社區(qū)生活品質(zhì)。
4.綠色低碳“好房子”探索實(shí)踐
本項(xiàng)目秉承“好房子”建設(shè)理念，所謂“好房子”的定義是：以滿足人民對(duì)美好生活不斷增長的需求為出發(fā)點(diǎn)，旨在實(shí)現(xiàn)從“住有所居”到“住有宜居”的轉(zhuǎn)變。它必須滿足以下基本標(biāo)準(zhǔn)：健康舒適、安全耐久、綠色低碳、智能便捷、和諧美好。按“全裝修”標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，配套家電、家具、智能鎖等軟硬裝修，考慮地方經(jīng)濟(jì)水平及成本控制，本項(xiàng)目按《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50378-2019）基本級(jí)進(jìn)行設(shè)計(jì)建造，將景觀結(jié)合海綿城市及可再生能源設(shè)計(jì)。項(xiàng)目規(guī)定性指標(biāo)滿足廣西壯族自治區(qū)《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DBJ/T45-096-2022）規(guī)定的各項(xiàng)指標(biāo)，滿足節(jié)能通規(guī)要求。項(xiàng)目可再生能源應(yīng)用主要采用太陽能光電技術(shù)，通過在屋面鋪設(shè)高效太陽能光伏板，供項(xiàng)目地下室及公共區(qū)域照明用電。項(xiàng)目通過景觀設(shè)計(jì)手段，設(shè)置下沉綠地、復(fù)雜型生物滯留、透水鋪裝、雨水回收調(diào)蓄池、地面生態(tài)停車場、地面綠地等海綿城市技術(shù)措施，綜合市場地塊年徑流總控制率70.53%，年污染物去除率52.90%，孵化中心地塊年徑流總控制率為70.35%，年污染物去除率為52.77%，均符合《河池市海綿城市建設(shè)專項(xiàng)規(guī)劃》場地內(nèi)多年平均徑流量控制率≥70%，年徑流污染消減率≥50%的要求。
本項(xiàng)目采用EPC總承包模式，2023年由于在建設(shè)階段人工費(fèi)與材料費(fèi)上漲，實(shí)際預(yù)算超出了中標(biāo)價(jià)格，使得項(xiàng)目成本難以得到充分覆蓋。為此，我們通過優(yōu)化設(shè)計(jì)來進(jìn)一步節(jié)省資金，并降低整體施工的難度。
項(xiàng)目按照《建筑碳排放計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T51366-2019），可實(shí)現(xiàn)建筑全生命周期碳排放分析，包含建材生產(chǎn)、運(yùn)輸、建造、運(yùn)行、拆除、碳匯計(jì)算等內(nèi)容。經(jīng)計(jì)算，綜合市場地塊9棟樓保租房的碳排放強(qiáng)度在2016年執(zhí)行的節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上降低了40-59%，碳排放強(qiáng)度降低了7.06-16.94kgCO2/(㎡•a)；孵化地塊6棟樓保租房的碳排放強(qiáng)度在2016年執(zhí)行的節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上降低了41.5-48.5%，碳排放強(qiáng)度降低了24.17-26.60kgCO2/(㎡•a)。以孵化地塊為例計(jì)算，設(shè)計(jì)優(yōu)化前，碳排放總量為2932.07tCO2, 優(yōu)化后，碳排放總量為2199.05tCO2, 比優(yōu)化前總量減少了733.03tCO2,，減碳效果顯著。項(xiàng)目榮獲2023年度中國建筑科學(xué)研究院有限公司《工程數(shù)字化2023綠色低碳建筑數(shù)字化優(yōu)秀應(yīng)用項(xiàng)目》。
5.土地使用
項(xiàng)目綜合市場地塊、孵化中心地塊原用地性質(zhì)分別為三類工業(yè)用地、教育科研用地，通過論證調(diào)整控制性詳細(xì)規(guī)劃的可行性，將地塊切分，在園區(qū)單獨(dú)劃出居住用地用于建設(shè)保障性租賃住房，項(xiàng)目地塊用地性質(zhì)調(diào)整為二類居住用地。本項(xiàng)目在符合法律法規(guī)和符合規(guī)劃、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，用于建設(shè)保障性租賃住房，并變更土地用途，不補(bǔ)繳土地價(jià)款。項(xiàng)目的地塊變性可以充分挖掘地塊價(jià)值，提高土地高效利用，實(shí)現(xiàn)土地資源的集約化利用，增加商業(yè)兼容比，促進(jìn)各業(yè)態(tài)功能復(fù)合。
6.設(shè)計(jì)優(yōu)化
本項(xiàng)目為EPC總承包，“限價(jià)設(shè)計(jì)”貫穿全過程，因項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)階段人工費(fèi)上漲及上控價(jià)下浮，導(dǎo)致實(shí)際預(yù)算價(jià)高于中標(biāo)價(jià)，無法覆蓋項(xiàng)目建設(shè)成本。市場地塊與孵化地塊經(jīng)過與業(yè)主及施工總包方多次探討后進(jìn)行“二次優(yōu)化”設(shè)計(jì)，項(xiàng)目綜合市場地塊通過優(yōu)化結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)、欄桿材料、部分結(jié)構(gòu)連板、屋面ALC造型、綠化屋面、部分工程做法、智能化設(shè)備、消防噴淋、亮化工程等設(shè)計(jì)內(nèi)容;項(xiàng)目孵化中心地塊在保證保租房套數(shù)不變的前提下，通過減少4#樓和相應(yīng)地下室及優(yōu)化地塊西南角高邊坡支護(hù)、結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)、戶型、建筑外立面造型、地塊內(nèi)水渠改造、智能化設(shè)備、亮化工程等設(shè)計(jì)內(nèi)容，項(xiàng)目結(jié)合實(shí)際建設(shè)情況及后期運(yùn)營需求，通過設(shè)計(jì)優(yōu)化，項(xiàng)目共計(jì)節(jié)約建設(shè)資金1323.2萬元，同時(shí)大大降低了項(xiàng)目的整體施工難度，確保項(xiàng)目有序推進(jìn)。
本項(xiàng)目的建設(shè)一定程度上解決了園區(qū)產(chǎn)業(yè)人口的住房需求，優(yōu)化園區(qū)用地結(jié)構(gòu)和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提升園區(qū)的形象和品位，有助于促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，提升本地居民及新市民的生活質(zhì)量和空間環(huán)境品質(zhì)，增加園區(qū)開發(fā)帶來的人口、產(chǎn)業(yè)等多方聯(lián)動(dòng)效能，促進(jìn)園區(qū)產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，是堅(jiān)定實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略、構(gòu)建新發(fā)展格局的重要路徑。依托項(xiàng)目的建設(shè)，廣西建科院分別以“保障性住房是綠色低碳排頭兵”“雙碳目標(biāo)下產(chǎn)業(yè)鄰里社區(qū)綠色低碳實(shí)踐”“雙碳目標(biāo)下產(chǎn)業(yè)園區(qū)保障性租賃住房好房子建設(shè)實(shí)踐路徑探索”為題，在2023年5月沈陽召開的第十九屆國際綠色建筑與建筑節(jié)能大會(huì)、2023年11月深圳召開的可持續(xù)建筑環(huán)境亞太地區(qū)會(huì)議、2024年10月北京召開的建設(shè)“好房子”暨“中國建造”高質(zhì)量發(fā)展論壇等全國性會(huì)議上作了三次宣傳和經(jīng)驗(yàn)分享。
未來，廣西建科院將牢牢抓住讓人民群眾安居這個(gè)基點(diǎn)，以實(shí)現(xiàn)讓人民群眾住上更好的房子為目標(biāo)，持續(xù)研究和探索建造“好房子”的創(chuàng)新實(shí)踐，為提高住宅品質(zhì)、推動(dòng)綠色低碳發(fā)展貢獻(xiàn)智慧和力量。